Plan pluriannuel de travaux en copropriété : obligations

Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété dont l'immeuble est à usage total ou partiel d'habitation et a été réceptionné il y a plus de 15 ans doit en principe faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux (souvent appelé PPPT), quel que soit son nombre de lots. Les petites copropriétés gérées par un syndic bénévole sont donc concernées au même titre que les grands ensembles. Voici ce que dit la loi, et comment l'aborder sans se laisser déborder.

C'est le bon moment pour s'en occuper : l'hiver est la saison où l'on prépare l'assemblée générale du printemps, et le plan se vote en deux temps.

Ce que prévoit la loi

Le cadre est l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 (version en vigueur depuis le 1er janvier 2023) :

• dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré à l'expiration d'un délai de quinze ans après la réception des travaux de construction ;
• il est actualisé tous les dix ans ;
• il est présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration ou sa révision, qui peut l'adopter en tout ou partie.

L'obligation a été étendue progressivement selon la taille des copropriétés. Selon Service-public, elle s'applique depuis le 1er janvier 2025 à tous les immeubles concernés, de moins de 50 lots comme de plus de 200.

La dispense par le DTG

La copropriété est dispensée du projet de plan si un diagnostic technique global (DTG) a été réalisé et ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans suivant son élaboration. Ce cas reste rare pour un immeuble de plus de quinze ans, mais il mérite d'être vérifié si un DTG récent existe.

Qui établit le projet de plan

Le projet est confié à un professionnel compétent : bureau d'études, architecte, thermicien. Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixe les compétences et garanties exigées. En pratique, demandez à chaque candidat :

• une attestation sur l'honneur d'impartialité et d'indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises qui interviennent sur l'immeuble ;
• une attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle précisant les compétences couvertes ;
• un devis détaillé : visite de l'immeuble, documents attendus (carnet d'entretien, diagnostics existants, DPE collectif s'il a été réalisé), délai de remise.

Comparez au moins deux ou trois devis : la démarche est la même que pour la mise en concurrence des contrats.

Ce que contient le projet

Selon Service-public, le projet de plan comprend notamment :

1. la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, et à la réalisation d'économies d'énergie ;
2. une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettraient d'atteindre ;
3. une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation ;
4. une proposition d'échéancier sur les dix années à venir, en priorisant les travaux urgents.

Pour une petite copropriété, c'est souvent l'occasion de mettre enfin à plat la toiture, la façade, les réseaux ou le chauffage, au lieu de les traiter dans l'urgence.

Deux votes, deux majorités

En pratique :

1. Première assemblée : inscrivez à l'ordre du jour le principe de l'élaboration du projet et le choix du prestataire, devis joints à la convocation.
2. Assemblée suivante : le projet est présenté et soumis au vote. Une fois adopté, il devient le plan pluriannuel de travaux (PPT).
3. Ensuite, chantier par chantier : chaque série de travaux prévue par le plan fait l'objet d'un vote distinct, avec son financement, au moment prévu par l'échéancier.

Si le plan n'est pas adopté, ou si son échéancier n'est pas mis en œuvre, le syndic doit inscrire la question à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes. Les règles de majorité sont détaillées dans le guide sur les majorités en assemblée générale.

Le lien avec le fonds de travaux

Le plan adopté se finance notamment par le fonds de travaux. Selon les sources concordantes que nous avons consultées (réponse ministérielle, rapport du Congrès des notaires), la cotisation annuelle au fonds :

• ne peut pas être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté,
• ni à 5 % du budget prévisionnel.

Sans plan adopté, seul le plancher de 5 % du budget prévisionnel s'applique. Vérifiez le texte en vigueur sur Légifrance avant de fixer la cotisation, car ces règles ont évolué plusieurs fois.

Et si la copropriété ne fait rien ?

La loi ne prévoit pas d'amende, mais elle donne un levier à l'administration. Dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, le maire ou le préfet peut demander le plan adopté. S'il n'est pas transmis dans le mois, ou s'il ne prévoit manifestement pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, l'autorité peut faire établir ou actualiser le projet d'office, aux frais du syndicat.

Le plan compte aussi lors d'une vente : le plan adopté, ou à défaut le projet, fait partie des documents transmis à l'acquéreur, et ses travaux figurent dans le carnet d'entretien.

Par où commencer

1. Retrouvez la date de réception de l'immeuble (acte de vente, règlement de copropriété, archives du syndic précédent).
2. Vérifiez si un DTG récent existe et ce qu'il conclut.
3. Demandez deux ou trois devis à des professionnels qualifiés.
4. Inscrivez le vote à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Si votre commune a instauré le diagnostic structurel obligatoire, demandez au professionnel un plan qui puisse aussi en tenir lieu.

En cas de doute sur une situation particulière (immeuble mixte, date de réception incertaine, désaccord entre copropriétaires), rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.