Diagnostic structurel obligatoire : la copropriété concernée ?

Le diagnostic structurel n'est obligatoire que si votre commune l'a instauré pour le secteur où se trouve l'immeuble, et seulement pour les immeubles d'habitation collectifs de plus de 15 ans. Si la copropriété reçoit une notification du maire, elle a 18 mois pour transmettre à la mairie le diagnostic, ou à défaut le projet de plan pluriannuel de travaux. Voici comment savoir si vous êtes concerné et comment vous organiser.

Le sujet monte : depuis la publication du décret d'application en août 2025, des communes délibèrent pour délimiter leurs secteurs, et les premières copropriétés notifiées voient leur délai de 18 mois s'écouler. Mieux vaut l'anticiper avant la prochaine assemblée générale.

Ce que prévoient les textes

Le diagnostic structurel a été créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite loi « Habitat dégradé », et codifié à l'article L. 126-6-1 du code de la construction et de l'habitation. Ses modalités sont fixées par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025, et un arrêté du 22 août 2025 fixe le modèle de rapport.

Son objectif est préventif : repérer les désordres qui menacent la solidité d'un immeuble et évaluer les risques pour les occupants et le voisinage, avant d'en arriver à un arrêté de mise en sécurité. Il s'applique aux immeubles en copropriété comme aux immeubles appartenant à un seul propriétaire.

Votre copropriété est-elle concernée ?

Trois conditions doivent être réunies :

1. La commune a choisi d'instaurer l'obligation. C'est une faculté, pas une règle nationale : le conseil municipal délibère et délimite des secteurs, par exemple à forte proportion d'habitat dégradé ou d'habitat ancien présentant des fragilités structurelles. Ces périmètres sont annexés au plan local d'urbanisme.
2. L'immeuble est situé dans un de ces secteurs et c'est un immeuble d'habitation collectif.
3. Il a plus de 15 ans à compter de la réception des travaux de construction.

Pour le savoir sans attendre, consultez les annexes du PLU de votre commune ou posez la question au service urbanisme ou habitat de la mairie.

La notification et le délai de 18 mois

Le déclenchement passe par le maire :

• il notifie la délibération aux propriétaires et aux syndicats de copropriétaires, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic ;
• le syndic informe ensuite les copropriétaires de cette obligation, y compris par voie électronique ;
• à compter de la notification, le syndicat dispose de 18 mois pour transmettre à la commune le diagnostic structurel ou, à défaut, le projet de plan pluriannuel de travaux ;
• le diagnostic est ensuite renouvelé au moins tous les dix ans.

Si vous êtes syndic bénévole et recevez ce courrier, notez la date de réception : c'est elle qui fait courir le délai. Inscrivez la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, pour choisir le professionnel et voter la dépense à temps.

Le lien avec le plan pluriannuel de travaux

Pour une copropriété, le diagnostic structurel recoupe largement le plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis 2025 pour les immeubles d'habitation de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots. Selon l'ANIL, lorsque le projet de PPPT est établi dans les conditions requises, il satisfait l'obligation de diagnostic structurel, afin d'éviter un doublon.

En pratique :

• si votre PPPT est déjà réalisé, vérifiez avec la mairie qu'il peut tenir lieu de diagnostic et transmettez-le dans le délai ;
• si vous devez encore le faire établir, demandez au professionnel de traiter explicitement la structure (fondations, planchers, murs porteurs, charpente) et de connaître les exigences du diagnostic structurel. Un seul document bien construit vaut mieux que deux études payées séparément.

Qui réalise le diagnostic et ce qu'il contient

Le diagnostic est confié à un professionnel (personne physique, société ou groupement) qui maîtrise notamment les modes constructifs, la stabilité des bâtiments, les matériaux et les pathologies du bâti. Selon l'ANIL, il doit fournir :

• une attestation sur l'honneur d'impartialité et d'indépendance vis-à-vis du syndic et des entreprises qui interviennent sur l'immeuble ;
• une assurance responsabilité civile professionnelle d'au moins 1 000 000 € par sinistre et 1 500 000 € par année ;
• la justification de ses compétences (diplôme de niveau supérieur dans le bâtiment ou le génie civil avec de l'expérience, ou titre équivalent).

Avant sa visite, rassemblez ce qu'il va vous demander : l'historique des travaux (devis, factures, plans, procès-verbaux d'AG), le carnet d'entretien, les diagnostics et études existants, et les éventuels arrêtés de péril ou de mise en sécurité des dix dernières années. Le professionnel procède à une inspection visuelle et remet un rapport numérique qui décrit le bâtiment, ses éléments structurels, les désordres constatés et les derniers travaux. Il peut proposer des investigations complémentaires, des mesures de sécurisation et une liste hiérarchisée de travaux.

Comme pour tout contrat, comparez plusieurs devis : la méthode est celle de la mise en concurrence des contrats.

Financement et vote en assemblée

Le coût du diagnostic est une dépense du syndicat, à répartir selon les tantièmes de charges générales. Pour une petite copropriété, prévoyez-le au budget prévisionnel ou par un appel de fonds spécifique. Si le rapport révèle des travaux, ceux-ci sont votés ensuite, chacun avec son financement ; le fonds de travaux peut y contribuer.

Si la copropriété ne transmet rien

Sans transmission dans les 18 mois, le maire peut demander le document au syndic. Si rien n'est transmis un mois après cette demande, il peut faire réaliser le diagnostic d'office, aux frais du syndicat, avec un recouvrement selon les règles des travaux d'office. Autrement dit, ne rien faire ne fait pas économiser : la copropriété perd seulement la main sur le choix du professionnel et le calendrier.

En résumé

• Pas de notification du maire : pas d'obligation, mais vérifiez les annexes du PLU.
• Notification reçue : 18 mois pour transmettre le diagnostic ou le PPPT.
• Un PPPT bien établi peut suffire : vérifiez-le avec la mairie.
• En cas de désordres visibles (fissures, affaissements, infiltrations importantes), n'attendez pas le délai : faites intervenir un professionnel.

Ce guide donne une information générale. Pour une situation précise, rapprochez-vous de la mairie, de l'ADIL de votre département ou d'un avocat.