Déneigement en copropriété : qui doit déneiger ?

Dans une copropriété, le déneigement et le déglaçage des parties communes (allées, cour, marches, rampe de parking) incombent au syndicat des copropriétaires. Pour le trottoir public devant l'immeuble, tout dépend de la commune : s'il existe un arrêté municipal, c'est aussi au syndicat de s'en charger. Dans une petite copropriété sans gardien, il faut donc décider avant l'hiver qui fait quoi. Voici les règles et une organisation simple.

C'est le moment d'y penser : les premières gelées arrivent, et une chute sur une plaque de verglas dans la cour peut engager la responsabilité de toute la copropriété.

Les parties communes : l'affaire du syndicat

Selon l'ANIL, le déneigement et le déglaçage des parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires, responsable de la sécurité des copropriétaires et des tiers. Concrètement, il s'agit de dégager et de traiter :

• l'accès à l'immeuble depuis la rue et les allées ;
• les escaliers et marches extérieurs ;
• la cour et l'accès aux boîtes aux lettres, au local poubelles et aux caves ;
• la rampe et les accès du parking.

Chaque copropriétaire reste responsable de ses parties privatives : balcon, terrasse, jardin privatif. Vérifiez votre règlement de copropriété, qui peut préciser la répartition.

Le trottoir devant l'immeuble : regardez l'arrêté municipal

Le trottoir fait partie de la voie publique, et la règle dépend de votre commune :

• Sans arrêté municipal, le déneigement de la voie publique revient à la commune.
• Avec un arrêté municipal, le maire peut obliger les riverains à déneiger le trottoir devant leur immeuble. En copropriété, l'exécution de l'arrêté est à la charge du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic.

L'arrêté est affiché en mairie et précise en général ce qu'il faut faire : dégager une largeur suffisante pour les piétons, saler ou sabler en cas de verglas, ne pas obstruer les bouches d'égout ni pousser la neige sur la chaussée. Le non-respect de l'arrêté expose à une amende.

Un coup de fil à la mairie suffit pour savoir si un arrêté existe et ce qu'il demande. Même sans arrêté, la prudence s'impose : d'après l'ANIL, la responsabilité des riverains peut être engagée pour négligence.

En cas de chute : qui est responsable ?

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui trouvent leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Si un facteur, un voisin ou un copropriétaire glisse sur une allée verglacée que personne n'a traitée, la victime peut donc se retourner contre le syndicat.

• L'assurance responsabilité civile de l'immeuble couvre en principe ce risque : vérifiez-le dans votre contrat (voir notre guide pour renégocier l'assurance de l'immeuble).
• Déclarez tout accident à l'assureur sans attendre, avec la date, le lieu, les circonstances et les coordonnées de la victime et des témoins.
• Gardez une trace de ce qui a été fait : qui a salé, quel jour, à quelle heure. En cas de litige, c'est ce qui montre que la copropriété n'est pas restée sans rien faire.

Le syndic, même bénévole, doit veiller à ce que ces mesures soient prises : cela fait partie de ses responsabilités.

S'organiser dans une petite copropriété

Sans gardien ni entreprise, trois solutions existent :

1. Un tour de rôle entre occupants. C'est gratuit, mais il faut un planning écrit (qui est de service quelle semaine) et un remplaçant en cas d'absence. Affichez-le dans le hall.
2. L'ajouter au contrat d'entretien des parties communes, si vous avez une entreprise de ménage ou d'espaces verts : demandez un avenant pour le déneigement et le salage.
3. Un contrat de déneigement spécifique, surtout en région très enneigée ou si la copropriété a une rampe de parking. Comparez plusieurs devis, comme pour tout contrat (voir la mise en concurrence des contrats).

Si la solution choisie entraîne une dépense, faites-la valider en assemblée générale ou prévoyez-la dans le budget prévisionnel. Les frais se répartissent comme les autres charges d'entretien des parties communes.

Le matériel à prévoir avant l'hiver

• Sel de déneigement ou sable : un ou deux sacs stockés au sec, dans un endroit accessible à tous.
• Une pelle à neige et un balai-brosse, rangés dans le local commun.
• Un paillasson absorbant à l'entrée, pour éviter un hall glissant.
• La liste des points à traiter, affichée près du matériel : marches, allée, accès poubelles, rampe.

Salez de préférence avant le gel ou juste après avoir dégagé la neige, et évitez d'en mettre trop : le sel abîme les sols et les plantations.

En résumé

• Parties communes : c'est au syndicat de déneiger et de traiter le verglas.
• Trottoir : vérifiez en mairie s'il existe un arrêté municipal.
• Décidez avant l'hiver qui s'en occupe, et écrivez-le.
• Notez les interventions et vérifiez l'assurance de l'immeuble.

Ce guide donne une information générale. Les règles varient d'une commune à l'autre : renseignez-vous auprès de votre mairie, et en cas d'accident ou de litige, auprès de l'ADIL de votre département ou d'un avocat.