Renégocier l'assurance de l'immeuble en copropriété

L'assurance de l'immeuble est l'un des postes du budget où l'on peut agir vite : un contrat reconduit chaque année sans être comparé finit souvent par coûter plus cher que nécessaire. Voici comment le renégocier sans prendre de risque.

Comprendre ce que couvre le contrat

La copropriété souscrit en général un contrat multirisque immeuble, qui couvre les parties communes. Il comprend le plus souvent :

• l'incendie et les explosions ;
• les dégâts des eaux, premier poste de sinistres en copropriété ;
• la tempête, la grêle, le gel et les événements climatiques ;
• le vandalisme et le vol dans les parties communes ;
• la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

La copropriété doit être couverte en responsabilité civile. Vérifiez que le contrat couvre aussi la responsabilité du syndic bénévole : voir le guide sur les responsabilités du syndic bénévole.

Les points à vérifier avant de comparer

1. Les capitaux assurés. Le bâtiment est-il assuré à sa vraie valeur de reconstruction ? Une sous-assurance réduit l'indemnité en cas de sinistre ; une sur-assurance fait payer une prime inutile.
2. Les données du contrat. Surface, nombre de lots, usage (habitation, commerces), équipements : une erreur ou une donnée périmée peut gonfler la prime.
3. Les franchises. Relever la franchise fait baisser la prime, mais la copropriété doit pouvoir l'avancer en cas de sinistre.
4. Les exclusions et plafonds. Comparez les plafonds d'indemnisation par garantie.
5. L'historique des sinistres. Il pèse sur le tarif : un assureur peut majorer une copropriété très sinistrée.
6. La date d'échéance et le préavis de résiliation, indiqués au contrat.

Faire jouer la concurrence

Demandez au moins trois devis, sur la même base : mêmes capitaux, mêmes franchises, mêmes garanties. Un tableau comparatif simple suffit.

Vous pouvez passer par un courtier, qui consulte plusieurs assureurs pour vous, ou demander directement aux assureurs spécialisés en copropriété. Dans les deux cas, présentez les mêmes informations à tous.

Réduire la prime autrement

• Prévenir les dégâts des eaux : entretien des colonnes, des toitures et des joints. Moins de sinistres, c'est une meilleure négociation à la renégociation suivante.
• Regrouper les contrats (immeuble et responsabilité civile) chez un seul assureur, si l'offre est réellement plus avantageuse.
• Mettre à jour les capitaux après des travaux importants.

Le faire voter

Le changement d'assureur est présenté à l'assemblée générale, avec le comparatif des devis. Il est le plus souvent voté à la majorité de l'article 24 : voir le guide sur les majorités en assemblée générale. Le montant de la nouvelle prime se répercute ensuite dans le budget prévisionnel.

Pour les petites copropriétés, un contrat bien dimensionné et comparé tous les deux ou trois ans suffit généralement. En cas de doute sur une garantie ou une exclusion, demandez conseil à un courtier indépendant ou à l'ADIL de votre département.

Ce guide est une information générale et ne remplace pas un conseil adapté à votre contrat.

Autre poste à passer en revue : le chauffage collectif.